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家を買うとき、建物と土地以外にかかった実際のお金(諸費用)まとめ。

 - 年収100万円台の自営業が家を買う

      2019/10/25

家を買おうと思ったとき、自分の年収や貯金をもとにローンシミュレーターを叩いて「いくらまでならいける!」というのを算出しますよね。

そのときに価格を単純に35年×12ヶ月で割って、「これだったら今の家賃と変わらないし・・・あれ・・・家買えちゃう??」とか考えると思います。

・・・が!
あくまでそのときに見ている価格は「土地と建物の値段」に過ぎません。

実際に家を購入する際には以下の費用もかかってくるのです。

  • 支払利息
  • 銀行手数料(融資事務手数料)
  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • 各種印紙代
  • 物件検査手数料
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 固定資産税
  • 確定日付料
  • 公的書類発行手数料
  • 引越し費用
  • 退去費用
  • リフォーム・クリーニング費用(中古の場合)
  • 調度品調達費(電球とか)

これらの費用は銀行の借り入れに含めることができるものもあれば、そうでないものもあります。
つまり、銀行から借り入れられない分に関しては、自分の預貯金から捻出するしかないわけですね。

(なので、実質「預貯金ゼロで家を買う」というのは難しいのではないかと思われます。)

これらが一体どういう立ち位置の費用なのか、またそれぞれいくらぐらい必要なのかについてまとめました。

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家を購入するときに必要になってくる諸費用

各項目を一つずつ確認していきましょう。
※あくまで専門家の話ではなく、僕個人の体験談がベースになっていることをご了承ください。

支払利息

家を買う場合、大抵の人はローンを組むでしょう。
そのときに契約する銀行などの融資実行機関に、毎月支払う必要があるのが支払利息です。

たとえばフラット35であれば2019年2月現在なら全期間固定で年利1.4%とかなので、仮に2,000万円ぐらい借り入れる場合の総返済額は2,500万円ぐらいになります。

ただし支払利息は銀行からの借り入れに含めることができるものですし、月々返していくものなので・・・初期資金として用意しておく必要はありません。

銀行手数料(融資事務手数料)

融資実行機関からお金を借りる時には(なぜか)お金を借りるための手数料というのが必要になってきます。
「融資事務手数料」とかいう名目で請求されるものです。

各機関、各商品によってその額はまちまちですが、たとえばフラット35なら融資実行額の1%~2%と設定しているところが多いですね。

2,000万円の借り入れであれば20~40万円。(+消費税)
お金を借りるはずが、なぜか支払わなければならない・・・という謎は残るものの、支払わないと借りられないので納得せざるを得ない費用です。

これも基本的には借り入れの中に含めることができるので、初期資金として用意しなくても良いお金と言えます。

仲介手数料

もし購入する物件が「売り主から直接買う」というものでない場合は、不動産業者への仲介手数料も発生してきます。
その金額は「400万円以上の場合、物件価格の3%+6万円(+消費税)」で計算できるそうなので・・・たとえば2,000万円の物件であれば71万2,800円を上限に請求される可能性があるわけです。

一応売買が締結するまでは請求されない金額ですが、会社によっては売買契約時に仲介手数料の一部を請求してくるところもあるそうなので、ある程度の資金は手元にないと困るかもしれませんね。

これも借り入れに含めることができる機関が多いので、あまり初期資金として考えなくても問題ないでしょう。

火災保険料

住宅を購入する場合には火災保険の加入が必須となります。
火災保険の費用は一概には決められず、マンションか一軒家か、鉄筋か木造か・・・などでも金額が変わってきますし、万が一の際に補償してもらう設定金額や、地震保険、水災保険の有無などでもだいぶ上下するものです。

だいたい10年で数万円~数十万円ぐらいの幅を見ておけば良さそう。

これも借り入れに含めることができる機関が多いため、そこまで気にしなくてもOKです。

登録免許税

不動産を購入したら「登記(所有権移転や抵当権設定)」を行うことになります。
これによって、その家があなたのものである証明になるわけですね。

そのときに国に収めなければならないお金が登録免許税です。

登録免許税は建物および土地の評価額×税率という計算方法で算出できるのですが、軽減措置などもあって一概にいくらとは言えないものなので・・・国税庁のウェブサイトなどで調べてみてくださいw

僕の場合は売買価格1,500万円ほどの物件で23万円程度の税金を収めました。

この費用および下の司法書士報酬費に関しても多くの機関で借入金に含めることが可能です。

司法書士報酬

登記を行う際にはどこかしらの司法書士さんにお願いすることになります。
その時に司法書士さんには手数料を支払わなければなりません。

この報酬額も一概にいくらとは言えないですよね・・・。
参考までにうちの場合は23万の税金に対して8万円ほどの報酬を支払いました。

固定資産税

建物や土地には毎年固定資産税がかかってきます。
当然、新居を手に入れた日から年末までの分は日割りで支払わなければなりません。

これは住宅ローンの諸費用には含められませんので、自己資金として用意しておかなければならないお金です。
一概にいくらと計算できるものではなく、物件の評価額に応じて算出されます。

我が家は年末に購入したため、契約時に支払う金額はほんの数千円程度で済みました。

確定日付料

これはよくわからないんですが、契約日を明確にしておくために必要な費用とのことです。
日本公証人連合会によると、一律700円とのことです。

我が家でも700円ほどかかりました。

公的書類発行手数料

その他、契約には公的な書類が必要であり、その発行手数料がかかってきます。

住民票や納税証明書などですね。
他にも登記簿謄本なんかが必要だったかな・・・。

一通あたり数百円程度かかります。

各種印紙代

契約書などに貼る印紙のお金も用意しておく必要があります。

数百円~1万円程度まで。

物件検査手数料

フラット35を利用する場合、物件の適合証明というものを発行してもらわなければなりません。
検査機関に依頼し、その物件が技術基準を満たしているかどうかを見てもらうわけですね。

新築、中古、または検査機関によっても金額は変わると思いますが、うちの場合は4万円ほどかかりました。
これも融資実行機関によっては諸費用の借り入れ範囲に含めてくれることがありますが、融資実行前に必要な検査となりますので自己資金で立て替えておく必要があります。

引越し費用

これは絶対に必要というわけではないですが・・・新居への引っ越しの際に引越し業者を利用するのであればその資金も用意しておかなければなりません。

僕らも子供がいなかった頃の引っ越しはほぼ自力で・・・なんてこともやりましたが、さすがに大型の家具等も増えてきたので依頼することにしました。

引っ越し費用も一概にいくらとは言えませんね。
家にあるものの数や、新居までの距離、あとはエレベーターの有無等も価格に影響してきます。

ただ確実に言えることは「絶対に相見積もりを取る」ということ。
我が家の場合は相見積もりを取ったおかげで当初15万円程度と出ていた見積もりが8万円にまで下がりました。

・・・この7万円差はデカいでぇ・・・。

嵐のような電話攻撃を受けない引越し見積もりサイト【引越しラクっとNAVI】

引越し費用も銀行によっては諸費用とカウントしてくれるところもあるみたいです。
(うちは自己資金で賄いました。。。)

退去費用

現在の住まいが賃貸物件である場合、退去時にはいくらかの費用が必要になる可能性があります。

詳しくは賃貸契約時の契約書に書いてあると思いますが、たとえば畳の表替え費用だったり、クリーニング費用を支払わなければならない場合があるのです。

もちろんそれらは契約時に支払っている敷金で賄ってもらえるはずなんですが、それをオーバーした金額は自己資金でどうにかしなければなりません。
僕らも旧居はそこそこきれいに使っていたつもりですが、「畳とふすまは一律交換。クリーニングは絶対。」ということで総額9万円ぐらいが必要となり・・・敷金約6万円と相殺しても3万円ぐらいを自己資金で持ち出すことになりました。

これら費用は銀行側も諸費用としてはカウントしてくれなさそうです。

新居のリフォーム・クリーニング費用(中古の場合)

中古住宅の場合には、気分的にも「前の人が住んでいたそのままの状態で住み始める」ということに抵抗がある人も多いと思います。
もし設備が古くなければクリーニングをするだけでもいいかもしれませんが、そうでなければ最低でも水回りぐらいはリフォームしたいですよね。

僕ら夫婦も当初は「お風呂だけリフォームすればいっか~・・・」とか言ってたんですが、あれよあれよという間にあちこちのリフォームをお願いしてしまって、結局+200万円ぐらいはかかってしまいました。

リフォームに関してはフラット35には含められなかったと思いますが、銀行によっては住宅ローンに組み込めるところも多いそうなので相談してみるといいかもしれません。
もし銀行のローンが組めなかったとしても、家電量販店やホームセンターなどが提供しているリフォームならカードローンで300万円ぐらいまではゆるい審査で借りられるようです。

(実際に我が家も住宅ローンを年収比率でギリギリまで借りたのに、家電量販店で何の問題もなくリフォームを行うことができました。)

調度品調達費(電球とか)

新しく住む住宅に、使える状態の電球やカーテンなどがついていなければ、これらも入居までに調達しなければ不便ですよね。

我が家の場合は購入した家の網戸が全部破れていたので、これも交換しなければなりませんでした。
あとはトイレットペーパーホルダーも前の持ち主さんが外して行ってしまったため、自分たちで調達することに・・・。

それから表札なんかも必要な人は用意しなければならないでしょう。

全部そろえても数千円から数万円程度だと思いますが・・・これらも借り入れには含められないと思うので自己資金で用意しておく必要があります。

おわりに

というわけで、新しく家を買う場合には土地と建物以外にもいろいろなお金がかかってくる・・・というお話でした。

ここには入れませんでしたが「挨拶回りに必要なお菓子など」とか、「ネット回線の解約費用」とかもあります。
それに公的書類を集めたり、銀行に契約しに行ったりするのに交通費もかかってますよ・・・。

なので本当の本当に「自己資金ゼロ」で家を買うことはできないということですね。

参考になれば幸いです。

※次のお話はこちら↓

住宅の購入を決めてから融資実行、引き渡しまでにかかる期間

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